Основная деятельность тсж. Контролирующие органы в сфере жкх
Как выявить нарушения в работе управляющей компании и что делать, если такие нарушения обнаружены? Куда обратиться, если УК не выполняет обязанности, прописанные в договоре, или необоснованно завышает тарифы на свои услуги?
Евгения Владимирова, руководитель проекта «Рамблер.Недвижимость» Rambler&Co
В идеале управляющая компания должна избавить собственников жилья от всевозможных хлопот по содержанию недвижимости. Однако зачастую управляющие компании, напротив, могут создавать жильцам дополнительные проблемы. Можно сказать, что наиболее частые претензии к УК – это нецелевое расходование денежных средств, необоснованное повышение тарифов, неудовлетворительное выполнение прописанных в договоре обязанностей. Чтобы избавить себя от неприятных сюрпризов, рекомендуется регулярно узнавать, какие работы выполняет УК и по каким тарифам, требовать устранения недостатков в работе, если они обнаружены. Если представители управляющей компании игнорируют данные требования, стоит идти с жалобами в Госжилинспекцию. Также собственник квартиры может обратиться в суд.
Стоит отметить, что в настоящее время управляющие компании не могут работать без лицензии. Аттестация УК должна повысить качество предоставляемых услуг, поскольку лицензию на обслуживание многоквартирного дома могут или изначально не дать, или аннулировать после выявления каких-либо проблем в работе.
Ирина Генцлер, руководитель жилищного сектора Фонда «Институт экономики города»
Контроль со стороны жильцов чрезвычайно необходим. Жильцы платят приличные деньги управляющей организации и должны понимать, что они за эти деньги получают, действительно ли общее имущество в доме содержится надлежащим образом. Зачастую управляющие компании выполняют видимые дешевые работы – уборка подъезда, двора, вывоз мусора. Тогда как о состоянии крыш и внутридомовых инженерных систем никто не думает. Все живут одним днем, а потом оказывается, что из-за плохого текущего обслуживания требуется дорогостоящий капитальный ремонт, за который собственники должны заплатить отдельно.
Во-первых, необходимо требовать регулярный отчет от управляющей компании – как минимум 1 раз в год – с информацией о том, какие работы были запланированы, какие выполнены, какие не выполнены и по какой причине, заслушивать и обсуждать этот отчет на общем собрании. Во-вторых, нужно анализировать сведения, которые управляющая организация размещает на официальном сайте и своем сайте в соответствии с требованиями стандарта раскрытия информации, насколько они соответствуют реальности. И очень важна активная работа совета многоквартирного дома по регулярному контролю выполняемых управляющей организацией услуг и работ.
Алена Абрамович, руководитель практики «Коммерческое право» юридической компании «Rights».
В настоящее время имеется большое количество споров с управляющими компаниями, в том числе и из-за завышенных тарифов. Зачастую собственники помещений пренебрегают своими правами и обязанностями по контролю за деятельностью управляющих компаний, что приводит к дополнительной плате по тарифам за услуги.
Данное повышение тарифов является самым простым способом «нажиться» на собственниках помещений через договорные отношения с иными компаниями, зачастую аффилированными с управляющей компанией. Проследить корректность выставленных счетов проблематично, особенно по платежным поручениям. Более того, в договор на управление домом включаются положение об изменении тарифов в одностороннем порядке в связи с инфляцией. На основании такого пункта управляющие компании могут поднимать и менять тарифы на услуги как им вздумается.
Таким образом, контроль за деятельностью управляющих компаний помогает не только уменьшить возможность совершения мошеннических действий по необоснованному завышению тарифов, но и реально проследить на что «уходят» деньги собственников.
Если каких-либо улучшений в доме не имеется, а цены растут – это первый «маячок» чтобы сменить управляющую компанию.
Основными способами по контролю за деятельностью управляющих компаний (собственно, как и ТСЖ), в соответствии с Жилищным кодексом, являются:
- ежегодная отчетность управляющей компании на собраниях собственников жилья (с предоставлением отчета о проведенной работе, заключенных договорах, новых тарифах и обоснованности их принятия и т.д.);
- обязательное предоставление любой документации, связанной с исполнением обязанностей управляющей компанией по содержанию многоквартирного дома, по запросу собственников многоквартирного дома (в любое время);
- возможность сменить управляющую компанию на общем собрании собственников в любое время.
Естественно, начинать лучше с общих собраний. Внимательно проанализировать отчетность, пообщаться с представителем управляющей компании. Если возникают какие-то уже весомые сложности, то просто общим собранием сменить компанию. Более того, ЖК РФ предусматривает возможность как сменить способ управления многоквартирным домом, так и просто выбрать другую управляющую компанию.
Александр Арский, доцент кафедры «Маркетинг и логистика» ФГОУ ВО «Финансовый университет при Правительстве Российской Федерации»
Делегирование полномочий по управлению жилым домом – это своеобразный коммунальный аутсорсинг, реализуемый сторонами на основе коммерческого договора. Из этого следуют права и обязанности сторон договора к которым также относится представление отчета о деятельности аутсорсера за определенный период.
Платежи имеют целевое назначение, соответственно нецелевое использование средств аутсорсером является нарушением договора, так же как и некачественное или недобросовестное выполнение своих обязательств.
Эффективность контроля зависит от условий, прописанных в договоре. Так, например, предусмотрев возможность внезапной проверки движения денежных средств на расчетном счету аутсорсера, инициативная группа(«народные контролеры», «актив дома») могут запросить детализацию платежей за определенный период времени и при возникновении вопросов или подозрений на неэффективное их использование «призвать к ответу» аутсорсера.
Особое внимание следует уделять проведению плановых ремонтов силами аутсорсера за счет жильцов дома. Назначение представителей жильцов дома при промежуточном актировании строительно-монтажных работ позволят предотвратить их некачественное выполнение или завышение ставок в строительной смете.
Алексей Гордейчик, адвокат, кандидат юридических наук
В соответствии с законодательством Российской Федерации бремя содержания имущества несут собственники. Положения Жилищного кодекса РФ, предусматривающие различные способы управления многоквартирных домом, включая заключение договора с управляющей компанией, призваны облегчить, упростить порядок содержания общего имущества, но не освобождают собственников от ответственности, связанной с наличием у них недвижимого имущества. Поэтому контролировать деятельность управляющей компании можно и должно.
Способов контроля за ее деятельностью масса. В первую очередь, управляющая компания подотчетна общему собранию собственников, ее права и обязанности по отношению к предмету управления должны определяться договором. Во-вторых, деятельность предприятий ЖКХ контролирует масса административных органов. Начиная от пожарных и прокуратуры, заканчивая органами тарифного регулирования субъектов. В-третьих, нельзя пренебрегать с вопросами судебной защиты. Например, ремонт в подъезде должен производиться раз в 5 лет. УК запаздывает? Чем не повод для иска?
Куда обратиться с жалобой на качество ЖКУ?
Куда обратиться с жалобой на качество жилищно-коммунальных услуг. На эти вопросы ответит специалист Региональной энергетической комиссии Свердловской области.
Какие обращения поступают в РЭК Свердловской области?
Количество писем и телефонных звонков о работе предприятий жилищно-коммунального хозяйства, поступающих в Региональную энергетическую комиссию Свердловской области за год, исчисляется тысячами. Значительная часть из них - обращения граждан. Одни вопросы имеют самое непосредственное отношение к деятельности Комиссии, другие, по сути, должны быть направлены в иные ведомства, как не входящие в компетенцию РЭК Свердловской области.
Чаще всего жителей волнуют проблемы, связанные с качеством предоставляемых коммунальных услуг, с санитарно-эпидемиологическим состоянием жилого фонда, обоснованностью начисления размера платы за квартиру.
Однако нельзя согласиться с утверждением, что предоставление ответов исполнителями «затягивается».
Действующее законодательство обязывает органы государственной власти предоставлять ответ на любое обращение гражданина в месячный срок. В РЭК Свердловской области это требование соблюдается неукоснительно. Вместе с тем, ни одно министерство и ведомство не наделено правом предоставления официальных разъяснений по вопросам, не входящим в его компетенцию.
Поясните, пожалуйста, по каким же признакам простой гражданин может понять, туда он обратился со своим вопросом или нет?
За официальными разъяснениями правовых актов надлежит обращаться непосредственно в тот орган государственной или муниципальной власти, которым интересующий правовой акт был издан. Так, например, Региональная энергетическая комиссия Свердловской области может комментировать лишь постановления, принятые Комиссией. По вопросам, не относящимся к ведению Комиссии, мы можем высказать лишь свое частное мнение, но оно не может расцениваться как официальное толкование норм права.
К сожалению, обращения, поступившие в РЭК Свердловской области, часто приходится направлять в адрес инстанций, непосредственно уполномоченных решать тот или иной вопрос. Как вы понимаете, на изучение обозначенной проблемы и все пересылки по ведомственной принадлежности требуется определённое время. Теряется минимум три-четыре дня в результате граждане ждут. С нашей точки зрения, причина заключается в том, что, задавая вопросы органам государственной власти, заявители не всегда четко для себя представляют, куда именно следует обратиться.
Для многих жилищно-коммунальные услуги – понятия неразделимые, и, стало быть, отвечать за них должен кто-то один…
В действительности это не так. Когда речь идёт о предоставляемых предприятиями ЖКХ услугах, нужно понимать, что условно их можно разделить на две категории – жилищные и коммунальные. Что включают в себя коммунальные услуги? Электроснабжение, газоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, отоплении. Жилищные услуги – это содержание и ремонт жилья и общего имущества.
:
[продолжение]
Теперь попробуем определить, в чьём ведении находится решение той или иной проблемы.
Куда обратиться, если речь идёт, например, о плохом техническом состоянии жилищного фонда либо нарушении правил пользования жилыми помещениям? Данные вопросы относятся к компетенции государственной жилищной инспекции.
Одним из наиболее частых вопросов со стороны граждан является вопрос о структуре и правильности начисления платы за содержание жилья.
В соответствии с действующим законодательством утверждение размеров платы гражданам за жилое помещение находится в компетенции собственников жилья (ТСЖ, ЖСК…) либо органов местного самоуправления. Поэтому по вопросам, связанным с оплатой жилищных услуг, гражданам целесообразно обращаться в органы управления ТСЖ, ЖСК, либо в администрацию муниципалитета по месту жительства и т.д.
Вы сомневаетесь в правильности перерасчёта, произведённого, например, за перерывы в подаче горячей воды? Обращайтесь к исполнителю услуг в лице управляющей компании, ТСЖ, жилищного кооператива и т. д.
За какие вопросы отвечает Региональная энергетическая комиссия Свердловской области?
Мы отвечаем за тарифы и нормативы. Сегодня многие путают понятия «тариф» и «плата за коммунальные услуги». Между тем, разница между ними существенна. Что такое тариф? Это стоимость одной единицы коммунальной услуги – 1 кВтч. электроэнергии, 1 Гкал. тепловой энергии, 1 кубического метра природного газа или воды, 1 килограмма сжиженного газа. Устанавливая эти величины для предприятий ЖКХ, РЭК Свердловской области несёт полную ответственность за экономическую обоснованность каждой из них. Тарифы на коммунальные услуги устанавливаются, как правило, один раз в год, и не подлежат изменению за исключением случаев, прямо предусмотренных федеральным законодательством.
Что касается платы за коммунальные услуги, она складывается из двух составляющих – тарифа, умноженного на объём потреблённой услуги, и может меняться каждый месяц.
Таким образом, когда есть претензии к правильности начисления платы за коммунальные услуги за определённый период времени – следует обращаться в органы Роспотребнадзора, так как это опять же вопрос защиты прав потребителей. А вот если предъявляемые к оплате тарифы, не соответствуют величинам, утверждённым в установленном порядке – обращайтесь в РЭК Свердловской области.
Кроме того, Региональная энергетическая комиссия Свердловской области устанавливает предельный индекс изменения размера платы граждан за коммунальные услуги. В случае если на территории муниципалитета этот индекс нарушается, граждане вправе обратиться именно к нам.
А если ответы вышеперечисленных ведомств гражданина всё-таки не устраивают?
Возникшую проблему можно разрешить по усмотрению граждан в органах прокуратуры или суде. После изучения дела и подтверждения фактов нарушения закона прокуратура вправе выдать протест или направить представление в адрес лиц, допустивших то или иное нарушение.
Что касается суда, то по итогам судебного разбирательства с ответчика (например, управляющей компании, ТСЖ, ЖСК и пр.) может быть взыскана денежная сумма, неправомерно начисленная к оплате за жилищно-коммунальные услуги.
В идеале управляющая компания должна раз и на всегда избавить собственников жилья от хлопот по содержанию недвижимости. Но на деле жилконторы нередко сами становятся источником проблем – работают неэффективно, деньги тратят впустую, а то и вовсе пытаются экономить в ущерб жителям. Как взять УК под контроль, сохранив силы, время и деньги?
Проблемный ЖЭК – чем недовольны жильцы
Конфликты между жителями многоквартирного дома и управляющей организацией – довольно распространенное явление. Еще чаще коммунальщиками недовольны владельцы загородного жилья. Большинство претензий граждан к УК сводятся к трем пунктам:
- Повышение тарифов
- Плохое выполнение обязанностей
- Нецелевой расход средств
Как повлиять на работу управляющей компании
С 1 января 2015 года в России введена система лицензирования коммунальных организаций. Работать в сфере ЖКХ смогут лишь квалифицированные компании, которые пройдут аттестацию. Для этого им необходимо обладать материально-техническими ресурсами для управления домом, иметь в штате сертифицированного руководителя и, что немаловажно, - не иметь административных взысканий от Госжилинспекции.
Если раньше некоторые ЖЭКи отмахивались от официальных жалоб граждан, то теперь игнорировать возмущение потребителей стало небезопасно. Необходимую для работы лицензию могут попросту не дать, а уже имеющуюся – аннулировать. Органы жилищного надзора вправе подать соответствующий иск в суд, если в активе УК наберется более 15% «проблемных» домов с недовольными жителями.
Если работа УК вас не устраивает, есть несколько выходов из ситуации:
- Попытаться договориться с коммунальщиками
Официально запросить всю необходимую информацию о тарифах, попросить пояснить причины некачественной работы и устранить недостатки. Возможно, причина проблем – не злой умысел, а попустительство и лень отдельных сотрудников. В этом случае активное и обоснованное недовольство потребителей стимулирует УК исправиться.
- Писать жалобы в органы жилищного надзора
По закону, Госжилинспекция – на стороне жильцов. Её вмешательство с перспективой штрафов и прочих административных мер вплоть до отзыва лицензии должно стать «холодным душем» для нерадивых коммунальщиков.
- Сменить УК
Вы можете ждать, пока недобросовестная управляющая организация уйдет с рынка «естественным путем», лишившись лицензии из-за многочисленных нарушений, либо ускорить процесс расставания с надоевшими коммунальщиками. Для этого придется организовать собрание собственников и проголосовать за отставку УК. Законный повод для расторжения договора - окончание срока его действия, а также обоснованные претензии к жилконторе. Например, некачественное выполнение конкретных услуг.
После того, как старая УК будет «свергнута», важно грамотно подойти к поиску новой коммунальной организации. При выборе нужно учитывать опыт компании, отзывы других жильцов и историю конфликтов коммунальщиков с потребителями. Кроме того, всегда полезно обратиться к квалифицированному аудитору, который представит независимую оценку профессионализма той или иной конторы.
Зачастую жильцов, заключивших договора с управляющими компаниями, не устраивают результаты работы последних. То и дело в СМИ мелькают сообщения с разоблачениями сотрудников УК, неправомерно начисляющих коммунальные платежи и обирающих рядовых граждан в свою пользу. В свете подобных публикаций отношение к управляющим компаниям складывается особенно негативное.
Кому подчиняются управляющие компании? Куда можно пожаловаться в том случае, когда их деятельность вас не устраивает? И как при этом добиться реального результата? Кто контролирует выполнение собственных обязанностей управляющей компанией многоквартирных домов?
Приведем список тех организаций, куда традиционно принято обращаться в случае недовольства работой УК. Прежде всего жильцы идут к самому руководителю компании, следующая инстанция - Государственная жилищная инспекция, а кроме того, можно обратиться в Роспотребнадзор, прокуратуру и в суд. Давайте подробнее рассмотрим нюансы процедуры обращения в каждый из упомянутых органов. Куда написать жалобу на управляющую компанию в первую очередь?
Идем на прием к директору УК
Часть собственников считает, что письменное обращение в саму управляющую организацию неэффективно и особенного смысла не имеет. Но этот вывод неверен. Основан он обычно на многочисленных устных требованиях, которые часто остаются без ответа. Но в том случае, если вы направите в адрес УК письменную претензию, эффект, как правило, бывает налицо. "Качать права" управляющая компания в таких ситуациях пытается редко. Очевидно, ее сотрудники прекрасно представляют себе, что письменное заявление от жильцов обозначает одно - терпение людей исчерпалось, и вероятность, что будут поданы жалобы выше, достаточно высока.
Чтобы не допустить выноса сора из избы, руководство УК старается погасить недовольство собственников на данной стадии. Именно потому требования жильцов, изложенные в заявлении, часто достаточно легко и быстро удовлетворяются, особенно если объем работ подразумевается не слишком большой.
Правовой основой взаимодействия жильцов и представителей УК является ФЗ "О защите прав потребителей". Основываясь на его положениях, можно поднять вопрос о ненадлежащем качестве предоставляемой заказчику услуги. Письменное заявление, содержащее обращение подобного характера, можно считать претензией с требованием устранения выявленных недостатков.
Что дальше?
Такое заявление-претензию обязаны рассмотреть в течение 10 суток (а не 30, как в общем случае рассмотрения жалоб). Составить заявление потребуется в двух экземплярах, из которых один передается в УК, а второй (проштампованный с проставлением даты и подписанный секретарем) остаётся заявителю. Число, стоящее на заявлении, служит началом отсчета для упомянутых 10 суток.
По истечении данного срока в случае бездействия УК можно переходить к более серьезным мерам. Заявление в обязательном порядке снабжается информацией о способах обратной связи (почтовым или электронным адресом, контактным телефоном). Конечно, оно теоретически может остаться без ответа или таковой будет носить чисто формальный характер. Если вопрос так и не решен, есть смысл задуматься, куда написать жалобу на управляющую компанию еще. Отправляемся в другие органы.
Идём в Государственную жилищную инспекцию
Итогом жалобы в ГЖИ на управляющую компанию всегда бывает весьма серьезная проверка, результат которой чаще всего - привлечение к административной ответственности виновных. Руководителю компании выпишут штраф и выдадут предписание устранить ряд нарушений, причём к их числу могут относиться и те, жалобы на которые не поступало, но проверка показала их наличие. Если же в установленный срок данное предписание выполнено не будет, УК ожидают новые штрафы.
В компетенции ГЖИ практически любой вопрос, связанный с обслуживанием многоквартирного дома в техническом плане. Речь идет о соблюдении правил эксплуатации такого дома и стандартных расчётов (нормативов) по его обслуживанию, о подготовке к отопительному сезону, о соблюдении сроков проведений общих собраний жильцов, о выборе УК и наделении ее нужными полномочиями. Именно этот орган в курсе всех обязанностей управляющей компании многоквартирных домов.
Где искать информацию
Куда жаловаться на управляющую компанию в Москве (и не только в ней)? В каждом городе имеется своя жилищная инспекция, располагающая официальным сайтом, где самым подробным образом отражена вся нужная информация. Прежде всего уточните местонахождение данной организации. Подается жалоба при личном посещении или же заказным письмом. Также можно воспользоваться электронной формой непосредственно на сайте.
Обслуживающую дом, должна подаваться от имени одного из собственников квартиры, расположенной в нем. Обязательно указание на наименование УК. Желательно (но не обязательно) назвать адрес ее офиса. Правила деловой переписки предполагают в начале подобного обращения ссылки на нормы закона, что подчеркивает знание заявителем собственных прав.
Далее идет краткое изложение сути дела с перечислением действий, которые положено выполнять управляющей компании, и указанием на отсутствие таковых. Либо перечисляются имеющие место грубые нарушения. Поясняется, что неоднократные письменные обращения к руководству УК не принесли результата. Заканчивается заявление просьбой о проведении проверки по изложенным фактам и воздействии на УК, что, как правило, выражается в предписании обязать ее устранить все нарушения.
Детали оформления
Также обращение может содержать требования о привлечении виновных лиц к ответственности. В конце заявления указывается адрес для ответа (как вариант - электронная почта). В качестве приложения послужат копии обращений к руководству УК, фотоснимки, где зафиксированы нарушения, и прочие документы, которые имеют к делу непосредственное отношение.
Как и в любом заявлении, внизу ставится дата и подпись жильца. Если жалоба носит коллективный характер с большим количеством подписей, это придает ей дополнительный вес.
Как правило, проверка со стороны ГЖИ бывает объективной и весьма тщательной. Инспектор, помимо изложенных в жалобе фактов, может выявить множество дополнительных недостатков в работе, порой весьма серьезных, и потребовать устранения их в обязательном порядке под угрозой санкций.
Куда можно пожаловаться на управляющую компанию, кроме ГЖИ?
Альтернативный вариант - жалоба в Роспотребнадзор. Основывается она на требованиях, изложенных в жилищном законодательстве, ГК РФ, законе о защите прав потребителей. Обращения в эту организацию приняты в случаях нарушения законодательных норм в процессе составления договоров жильцов многоквартирных домов с управляющей компанией. Другой серьезный повод написать заявление в данную организацию - если УК отказывается от выдачи собственникам квартир информации о коммунальных услугах (их качестве, объёме и сроках предоставления).
В Роспотребнадзор, кроме того, идут при необходимости проверки бухгалтерской отчётности, связанной с деятельностью компании при возникновении законных сомнений в соответствии фактически понесенных расходов тем, что были заявлены. Этот орган рассматривает также вопросы, связанные с необоснованным повышением тарифов, суммами оплаты за коммунальные услуги.
Данное ведомство обладает более широкими полномочиями, чем жилищная инспекция. Например, правом возврата собственникам жилья денежных средств в случае управляющей компанией (в данном случае речь идет о невыполнении обязанностей исполнителя) обладает лишь Роспотребнадзор. До непосредственного с жалобой на УК обязательно следует предъявить требование собственно компании как исполнителю услуги (продавцу).
Роспотребнадзор вам поможет
Если на заявление, оформленное в виде письменной претензии, получен отрицательный ответ (или таковой вовсе отсутствует), переходим к непосредственному воздействию на руководство УК через Роспотребнадзор путем просьбы о проведении внеплановой проверки. Порой случаются ситуации, когда руководство УК отписывается от заявителя, заверяя, что недостатки полностью устранены, Но по факту никакие меры так и не принимались. В подобных случаях также поможет Роспотребнадзор.
Если же ситуация предполагает возможное причинение здоровью вреда (например, с крыши дома свисают огромные сосульки, которые при оттепели начинают падать и могут стать причиной серьезной опасности для людей), а управляющая компания при этом бездействует, в этом случае оптимальный вариант - сразу же составить коллективную жалобу в Роспотребнадзор, минуя любые письменные переговоры с компанией. Как правило, проверка его сотрудниками проводится достаточно оперативно.
Куда можно пожаловаться на управляющую компанию, обслуживающую именно ваш дом? Зайдите на сайт Роспотребнадзора и узнайте, где расположен ваш территориальный орган со всеми контактами и адресом. Существуют и общественные приёмные данной организации, где вы получите аналогичные сведения. На стендах там размещена информация с адресами для направления жалоб. Можно сделать это и через интернет-приемную или по почте с уведомлением, а также по электронной почте. Хотите узнать, например, куда жаловаться на управляющую компанию в Москве? Помимо всех перечисленных выше вариантов, возможна также отправка обращения факсом на номер, который указан на сайте.
Как правильно написать жалобу на управляющую компанию
Каких-то конкретных требований к составляемому тексту не существует. Но заявление обязано содержать данные руководителя и наименование государственного органа, а также сведения о заявителе с указанием (желательно) электронного адреса. Суть проблемы, к решению которой вы пытаетесь привлечь органы Роспотребнадзора, следует излагать кратко и деловым языком с приложением документов, способных подтвердить правомерность ваших претензий.
Все дополнительные материалы подаются в приложениях. Если речь идет о неправильно начисленных суммах платежей, следует привести полный расчёт. Роспотребнадзор обладает правом обязать управляющую компанию вернуть жильцу неправомерно удержанные с него средства, но для этого должностному лицу, осуществляющему проверку, требуется понять, как именно происходит начисление и откуда взялись те или иные цифры. Поэтому в заявлении жильцам следует подробным образом описать ситуацию с приведением конкретных начислений и указанием временного периода.
К заявлению приобщаются копии всех жалоб, написанных до текущего обращения - руководству УК, в жилищную инспекцию. Желательны ссылки на соответствующие статьи Жилищного кодекса РФ или ФЗ "О защите прав потребителей". Как правило, всегда упоминается статья 4 упомянутого ФЗ, содержащая положение об обязанности продавца (исполнителя) оказывать услугу соответствующего договору качества.
Что именно следует указать
В каждой конкретной ситуации в жалобе описываются фактические действия в сравнении с заявленным в договоре качеством услуг. Упор в обращении делается на нарушение прав жильца как потребителя. В качестве примера невыполнения управляющими компаниями самых разных видов услуг можно привести неоднократные факты применения завышенных тарифов, включение в состав платежной квитанции сумм за фактически не оказанные услуги, фиктивные выплаты обслуживающему персоналу (например, уборщицам или дворникам, формально принятым на работу, но по факту не исполняющим собственных обязанностей).
Если заявленная в договоре услуга (например вывоз мусора) за какой-то период фактически не выполнялась, можно требовать возврата внесенных в это время средств как излишне уплаченных. Сюда же прилагается требование обязать управляющую компанию вернуть неправомерно удержанные с жильцов средства.
Заявление не будет рассмотрено, если оно составлено с нарушениями (отсутствуют контактные данные написавшего, в тексте содержатся оскорбительные выпады либо ненормативная лексика) или неразборчиво. В последнем случае при наличии контактов заявителя ему в семидневный срок будет отправлено уведомление с предложением переписать документ заново. Не рассматриваются также повторные заявления (дубли) и аналогичные тем, ответы на которые уже давались.
Идем в суд и в прокуратуру
Куда жаловаться на работу управляющей компании, если все контролирующие органы по поданным заявлениям не приняли никаких мер? В этом случае районная прокуратура - следующая инстанция, куда нужно отправляться. Если же вы сразу отправитесь туда, минуя промежуточные инстанции, вероятнее всего, обращение будет перенаправлено всё так же в ГЖИ либо Роспотребнадзор.
Прокуратура примет во внимание вашу жалобу лишь в ситуации неоднократных и особо злостных нарушений законодательства управляющей компанией. Чаще всего - если грубые нарушения состоят в повторе незаконного действия (либо бездействия), уже признанного до этого противоречащим закону, по которому уже наложены штрафные санкции. Например, по жалобе гражданина выявляется многократное завышение отопительных тарифов. Это может стать серьезным основанием привлечь руководство УК к ответственности административного характера и выплате серьёзного штрафа.
В случае повторных нарушений и упорного нежелания руководства УК привести в порядок систему расчётов с жильцами сотрудники прокуратуры вправе добиться полного прекращения деятельности УК. При необходимости жильцам подскажут, с управляющей компанией.
Самая серьезная инстанция
В прокуратуру обычно идут тогда, когда все поданные в прочие инстанции жалобы результата не принесли, и люди теряются - куда можно пожаловаться на управляющую компанию еще? Если нарушения с точки зрения жильцов однозначно имели место, следует обратиться в районную прокуратуру. В областную сразу нести жалобу смысла нет, так как в первую очередь ваше обращение всё равно направят в районное отделение, что приведет лишь к затягиванию времени рассмотрения.
Стандартный срок ожидания ответа на изложенные в заявлении факты - те же самые 30 дней. При наличии оснований районный прокурор готовит специальный акт, по которому виновные лица будут привлечены к ответственности. Составляя обращение в прокуратуру, следует обязательно указать, что ранее неоднократно подавались жалобы в ГЖИ и Роспотребнадзор, а также руководству самой УК, и подчеркнуть отсутствие результатов.
О чем писать в прокуратуру
Обращение в прокуратуру должно содержать просьбу провести проверку финансовой деятельности конкретной управляющей компании. Пояснить ваши требования должны приводимые факты, свидетельствующие о злоупотреблениях и явных нарушениях, с указанием точных цифр и дат. Не помешают также ссылки на статьи законов.
Как и в жалобах в предыдущие инстанции, заканчивается заявление просьбой привлечь виновных к ответственности и проинформировать заявителя о результатах рассмотрения по указанному адресу электронной почты.
Копии платежных квитанций и обращений в другие инстанции, как и в рассмотренных выше случаях, подаются в качестве приложений. После проверки управляющей компании сотрудниками прокуратуры делается заключение о том, законны либо незаконны действия УК, а затем решается вопрос о составлении акта прокурорского реагирования, согласно которому руководство компанией обязано немедленно устранить все выявленные недостатки. В противном случае деятельность ее будет приостановлена.
В каких случаях идти в суд?
Куда можно пожаловаться на управляющую компанию, если по ее вине вам был нанесен ущерб? Вопросы, связанные со взысканием убытков из-за действий либо бездействия управляющей организации, обычно решаются в судебном порядке. Это делается тогда, когда согласно поданным в различные инстанции жалобам недостатки в работе компании были устранены, но при этом причинённый жильцу ущерб возмещен не был. Тогда готовится судебный иск по общепринятым правилам.
В качестве примера можно привести ситуацию, когда по вмешательству в ГЖИ с крыш домов всё же был убран снег либо крупные сосульки, но перед этим из-за падения кусков льда был повреждён стоящий возле подъезда автомобиль. Другая ситуация - когда подлежащие замене в плановом порядке старые трубы прорвались с затоплением квартиры и порчей дорогостоящего ремонта.
Порой прокуратура может выступать в суде в качестве представителя интересов гражданина. Её сотрудниками может самостоятельно быть подготовлен иск и принято участие в заседании суда.
Тарифы и Нормативы
Процесс лицензирования управляющих компаний завершился в своей активной фазе. По идее, в ходе него отсеялись организации, допускавшие злоупотребления или оказывавшие некачественные услуги. Но, естественно, о полном финансовом и моральном оздоровлении рынка управления МКД, остается только мечтать. Однако есть возможность самостоятельно ограничить возможности УК для злоупотреблений. Для этого нужно контролировать их деятельность.
Запрос тарифов
Самым распространённым способом обманывать жителей домов, находящихся в ведении управляющей организации, является махинация с тарифами и обязательными платежами. Для того чтобы выяснить, не переплачиваете ли вы по квитанции, приходящей вам каждый месяц, нужно запросить в УК перечень и размер тарифов. Отказать вам в предоставлении такой информации не могут.
Если с получением важных данных все же возникли проблемы, необходимо оформить официальный письменный запрос, зарегистрировать его у секретаря УК с проставлением входящего номера. Игнорирование такого запроса для управляющей компании чревато крупными неприятностями.
После того, как вы получили перечень и размеры обязательных платежей, нужно взять свою квитанцию и калькулятор и проверить, не «ошиблись» ли в УК. Структура платежей указана в ст.154 ЖК РФ. Если ошибка обнаружится, следует скооперироваться с соседями и выяснить, нет ли и у них таких же «ошибок». Как правило, от злоупотреблений управляющей компании страдают не отдельные жильцы, а весь дом. Типичный случай - в УК «забыли», что в доме стоит общедомовой прибор учета теплоэнергии и начисляют плату по нормативам так, как будто его нет. Следует знать, что в России далеко не редки случаи, когда жильцы дома, обнаружившие ошибки в начислении сумм платежей, . Зачастую эти суммы превышают сотни тысяч рублей.
Отчет
При составлении договора с УК нужно обязательно указывать периодичность и требования к содержанию отчета о проделанной работе. Там должны указываться такие моменты как услуги по благоустройству территории, обслуживанию общедомового имущества, ремонту и стоимость этих услуг. Также там должны быть сведения об объеме и стоимости закупаемых коммунальных услуг у ресурсоснабжающих организаций.
И главное - финансовая деятельность. Бухгалтерская отчетность, сведения о доходах и расходах - обязательные статьи отчета любой УК. Опять же, изучите этот отчет, если возникнут вопросы, не лишним было бы привлечь к его обсуждению соседей с экономическим образованием или даже вынести на домовое собрание. Также требуйте акты выполненных работ, приложение к отчету, платежные поручения. В этих документах могут содержаться интересные нюансы, которых вдруг может не оказаться в красиво составленном отчете. Также вы можете потребовать смету расходов на будущий год.
Получив отчет, нужно его взять и сверить то, что там написано с тем, что есть на самом деле. Например, в отчете может быть указано, что были заменены окна на лестничной клетке, на что была потрачена энная сумма денег. А по факту никто эти окна не менял и рабочих никто из соседей не видел. Проверить нужно все, вплоть до расхода воды на влажную уборку. За непредоставленные услуги УК тоже может понести финансовую ответственность.
Госжилинспекция
Если вы только сейчас осознали, что в договоре с УК у вас не прописана периодичность предоставления отчета, не беда. Согласно п.11 ст.162 Жилищного кодекса, УК должна предоставлять собственникам годовой отчет о своей деятельности в течение первого квартала следующего года. Если вы не планировали проверять финансовую деятельность своей управляющей компании, отчет - хороший повод это сделать. И в том случае, если вы или ваши инициативные соседи с юридическим или экономическим образованием нашли несоответствия, ошибки в тарифах, то следует обратиться с жалобой в Государственную Жилищную Инспекцию. Также перспективным будет обращение в Роспотребнадзор. Кроме того, есть прокуратура и, в конце концов, суд. Прокуратура регулярно возбуждает дела против директоров управляющих компаний, решивших потратить собранные с жильцов деньги на оплату коммунальных услуг на свои нужды. Эти дела возникают, в том числе, и благодаря внимательности жителей. Помните, что после лицензирования управляющих компаний достаточно двух жалоб от жителей, чтобы отстранить УК от управления домом. Так что дело только за инициативностью самих собственников. Но важно и не перегнуть палку. Право на ошибку имеют все, в том числе и управляющие компании. Если эти ошибки не носят системного или преднамеренного характера, то лучше не рисковать со сменой УК. Новая может оказаться ничуть не лучше.